Zvyšování sazeb a hrozba inflací na nás dnes číhá na každém kroku. Abychom vám poskytli lepší vhled do momentální situace na trhu, vyzpovídali jsme za vás jednoho z našich předních finančních poradců, Petra Kraváčka.
Momentálně se na zákazníky hrnou informace o zvyšování sazeb ze všech stran a predikce o dalším zvyšování v horizontu následujících měsících jim rozhodování neulehčuje. Jaký je Váš odhad na vývoj trhu v následujících letech a měsících?
Všechny banky, většina z nich opakovaně, zvedly svoje sazby jako reakci na poslední zvýšení sazeb ČNB o 1,25 procentních bodů. Základní sazby u hypotečních úvěrů teď začínají u většiny bank na 4 %.
ČNB zasedá ještě v prosinci tohoto roku, kdy svoji sazbu opět zvedne. Pravděpodobně půjde o 0,5 procentního bodu. Na toto předpokládané zvýšení sazeb ČNB budou s nějakým zpožděním opět reagovat ostatní banky zvýšením svých sazeb.
Vzhledem k tomu, že oficiální inflace se za říjen dle ČNB pohybuje na 5,8 % a ke konci roku předpovídá ČNB 7% inflaci, je moje predikce následující.
V prvním pololetí 2022 se budou sazby blížit již k 5 % a v druhém pololetí 2022 mohou být v pásmu mezi 5 % až 6 %. Stejně jako tomu bylo v letech 2008, 2009 a 2010.
Pro rok 2023 odhaduji sazby na podobných úrovních, tedy opět mezi 5 % a 6 %. Rok 2024 by mohl být milníkem, kdy by mohly sazby u hypotečních úvěrů začít postupně klesat a výhledově se dle mého názoru dostat na zdravou úroveň okolo 2,5 % až 3 %.
Co z této predikce vyplývá? Je výhodnější hypoteční úvěr vyřídit co nejrychleji, nebo by měli zákazníci riskovat a počkat, jaká bude situace za rok?
Pokud už je někdo rozhodnutý vzít si hypoteční úvěr, respektive se bez něj neobejde při koupi nebo výstavbě nemovitosti, tak doporučuji nespekulovat a řešit hypoteční úvěr ihned.
Z mé predikce vývoje úrokových sazeb vyplývá, že je rozumné a výhodné vyřídit si hypoteční úvěr (dále HÚ) ihned a to i za situace, kdy klient nemá vybranou konkrétní nemovitost. Minimálně dvě banky a jedna stavební spořitelna na českém trhu poskytují takzvanou hypotéku dopředu.
V takovém případě se uzavře smlouva o HÚ, čímž si klient zafixuje úrokovou sazbu, výši HÚ, splátku a délku HÚ. Očekávané a velmi pravděpodobné zvyšování sazeb se ho díky tomu již netýká a financování HÚ se mu už neprodražuje. Navíc se může plně soustředit na hledání vhodné nemovitosti.
Často se teď skloňuje i téma refinancování. Pokud zákazníkovi končí období fixace příští rok a chce si co nejdéle uchovat svou sazbu pod dvě procenta, je podle Vás moudré čekat s refinancováním až k úplnému konci fixace příští rok?
Pokud si chce klient uchovat stávající nízkou sazbu co nejdéle a končí mu fixace příští rok, je nejjednodušší požádat o nabídku nové sazby na příští období svou stávající banku. Vyjedná s ní, co nejnižší sazbu a uzavře HÚ. Takto zůstane klientovi stávající nízká sazba až do konce fixace příštího roku a zároveň má již jistou sazbu na další období a neriskuje.
Obecně u refinancování vždy doporučuji nejprve požádat svou stávající banku o nabídku sazby na příští období. Následně si zjistěte možnosti u jiných bank a případně si obstarejte konkurenční nabídku sazby od jiné banky. Poté můžete vstoupit do jednání se stávající bankou s cílem vyjednat nižší sazbu, než jaká byla původně nabídnuta. Pokud se to podaří, tak zůstaňte u stejné banky. Pokud ne a konkurenční nabídka je výhodnější, přejděte ke konkurenci.
Je situace ohledně vhodného času pro žádost o hypoteční úvěr jiná u těch, kteří žádají o hypotéku nebo refinancování?
Kdo zvažuje žádost o HÚ, má možnost se rozhodnout, požádat o HÚ ihned, nebo žádost o HÚ odložit. Jak jsem výše uvedl, pokud jste rozhodnutí koupit nemovitost nebo začít stavět, doporučuji řešit HÚ ihned.
Ten, kdo již HÚ z minulosti má, toho se týká období konce fixace a případné refinancování. Situaci musí řešit podle svých období fixací. Určitě doporučuji zajímat se o aktuální sazby HÚ zhruba jeden rok dopředu před končící fixací a případně v tu dobu i aktivně začít refinancování řešit. Určitě nečekejte na období jeden až tři měsíce před koncem fixace. Nemuseli byste mít dostatek času na vyjednání si lepší sazby.
Pokud se zákazník rozhodne vyřídit si úvěr okamžitě, jak dlouhou fixaci by si měl v nejlepším případě zajistit?
Opět doporučuji nespekulovat. Já osobně mám u svých dvou HÚ delší fixace než pět let a to sedm, osm nebo deset let. Stejnou délku doporučuji i svým klientům, neboť tím získají jistotu. Po dobu fixace nebudou mít vyšší sazbu než tu sjednanou a splátky HÚ se jím tímto nezvýší a HÚ neprodraží.
Pokud by během fixace sazby významně klesly pod sjednanou sazbu, můžete HÚ refinancovat i mimo období konce fixace. Prozatím jsou sankce u všech bank (vyjma KB a.s. a UniCreditbank) ve výši administrativních poplatků, tj. 700 až 1 100 Kč. Situace se ale může v průběhu následujících let změnit, pokud přijde změna zákona týkající se administrativních nákladů.
Existují vůbec nějaké výhody pro žadatele o hypoteční úvěr v této době?
Sám působím nejen jako finanční konzultant, ale rovněž jako realitní makléř, takže znám velmi dobře situaci nejen ohledně financování nemovitostí, ale rovněž i situaci na trhu nemovitostí.
Pořád platí stav a zřejmě ještě dlouho platit bude, že nabízených nemovitostí na straně nabídky je výrazně méně, než jaká je poptávka. Rozhodně nemůžeme tvrdit, že je menší počet zájemců o nemovitosti. To je také hlavní důvod neustálého zvyšování cen nemovitostí.
Výhodu pro žadatele o HÚ v této době vidím asi jedinou a to možnost sjednat si HÚ ihned prostřednictvím hypotéky dopředu. V rámci ní si zafixujete momentální sazbu, u které se můžeme dostat ještě na 3,64 % bez podmínky pojištění. Vyhnete se výrazně dražšímu HÚ v blízké budoucnosti za situace neustálého zvyšování sazeb u HÚ.
